Rental Yield คืออะไร "ทำไมนักลงทุนควรรู้"
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การประเมินผลตอบแทนเป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนตัดสินใจได้ว่าการลงทุนที่กำลังพิจารณานั้นคุ้มค่าหรือไม่ ซึ่งYield คือหนึ่งในหัวใจสำคัญที่จะทำให้ผู้ลงทุนได้กำไรตามที่หวัง โดยปราศจากการรับภาระที่อาจจะเกิดขึ้นในภายภาคหน้า วันนี้เราจึงขอมาอธิบายว่า Yield คืออะไร มีประเภทไหนบ้าง วิธีการคำนวณอย่างไร และค่า Yield ที่ดีควรอยู่ที่ระดับไหน เพื่อให้นักลงทุนมือใหม่มีพื้นฐานในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจมากขึ้น
Yield คืออะไร มีกี่ประเภท
Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่เราได้รับจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ภายในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งถือว่าเป็นหัวใจหลักของการลงทุนในอสังหาฯ ที่นักลงทุนใช้เป็นเครื่องมือในการประเมินความคุ้มค่า Yield ยังช่วยให้นักลงทุนสามารถกำหนดทิศทางราคาของทรัพย์สินให้สอดคล้องกับสภาพตลาดและทำเลที่ตั้ง โดย Yield ถูกแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
1. ประเภท Rental Yield
อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนได้รับจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมหรือบ้านเช่า คิดคำนวณจากต้นทุนการซื้อทรัพย์สินและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับในระหว่างปี โดย Rental Yield ทำให้นักลงทุนสามารถประเมินได้ว่าทรัพย์สินนั้นให้ผลตอบแทนคุ้มค่าหรือไม่ โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลักดังนี้
- Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น หมายถึงการคำนวณผลตอบแทนโดยไม่รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น การตกแต่งห้อง หรือซื้อเฟอร์นิเจอร์ การคำนวณนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ซื้อทรัพย์สินด้วยเงินสดโดยไม่ต้องกู้ยืม ซึ่งหมายความว่าเมื่อซื้อทรัพย์สินแล้ว สามารถปล่อยเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องมีการปรับปรุงหรือเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกใด ๆ
- Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่คิดจากค่าเช่าที่ได้รับหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่านายหน้า (หากปล่อยเช่าผ่านนายหน้า) เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการคำนวณผลตอบแทนที่แม่นยำและสะท้อนต้นทุนการลงทุนที่แท้จริง ช่วยให้นักลงทุนเข้าใจว่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว ผลตอบแทนที่ได้รับจริงคือเท่าไร
- Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่คำนวณจากเงินสดที่ลงทุนไปภายในปี เหมาะสำหรับนักลงทุนที่กู้เงินเพื่อซื้อทรัพย์สิน โดยนักลงทุนคาดหวังว่าจะได้ค่าเช่าที่มากกว่าค่างวดรายเดือนที่ต้องจ่ายไป การคำนวณผลตอบแทนนี้ช่วยให้ผู้ลงทุนเห็นว่าผลตอบแทนที่ได้รับจากการใช้เงินสดจริง ๆ ในปีนั้นเป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายจากการกู้ยืม
2. ประเภท Yield Guarantee
เป็นการการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจากผู้ประกอบการ โดยผู้ประกอบการจะกำหนดตัวเลขผลตอบแทนและระยะเวลาที่ชัดเจนให้กับผู้ซื้อหรือนักลงทุน ซึ่งส่วนใหญ่จะพบในโครงการที่มีความต้องการเช่าสูง เช่น คอนโดในเมืองท่องเที่ยว หรือโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ที่มีชาวต่างชาติจำนวนมาก
วิธีการคำนวณ Rental Yield แบบง่าย ๆ
การคำนวณ Yield นั้นไม่ซับซ้อน แต่ต้องเข้าใจขั้นตอนการคำนวณอย่างถูกต้อง โดยมีสูตรการคำนวณที่แตกต่างกัน ดังนี้
Gross Rental Yield
สูตร = (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์) x 100
ตัวอย่าง
มีทรัพย์สินที่ซื้อมาในราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่ารายเดือน 20,000 บาท
วิธีคำนวณ
คิดรายได้ที่คาดหวังจะได้รับตลอดปีก่อนคือ 20,000 x 12 = 240,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = (240,000 ÷ 5,000,000) x 100 = 4.8% ต่อปี
Net Rental Yield
สูตร = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี) ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์] x 100
ตัวอย่าง
มีทรัพย์สินที่ซื้อมาในราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่ารายเดือน 20,000 บาท โดยผู้เช่าจะอยู่อาศัยเป็นเวลา 10 เดือน และมีค่าส่วนกลางตกเดือนละ 3,000 บาท
วิธีคำนวณ
จะต้องหาผลลัพธ์ของค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี เสียก่อน
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีจะเท่ากับ 20,000 x 10 = 200,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดปีเท่ากับ 3,000 x 12 = 36,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับ = [(200,000 – 36,000) ÷ 5,000,000] x 100 = 3.28% ต่อปี
Cash on Cash Rental Yield
สูตร = [(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี – ค่าใช้จ่ายตลอดปี – เงินผ่อนตลอดปี) ÷ เงินที่ลงทุนไปแล้ว] x 100
ตัวอย่าง
ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 35,000,000 บาท โดยชำระเงินประกันการเสนอซื้อ เงินผ่อน และตกแต่งไปแล้วในราคา 1,500,000 บาท ต้องผ่อนกับธนาคาร 15,000 บาท / เดือน และจ่ายค่าส่วนกลาง 3,000 บาท / เดือน จากนั้นก็ปล่อยให้เช่าโดยคิดค่าเช่า 20,000 บาท / เดือน
วิธีคำนวณ
ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี = 20,000 x 12 = 240,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดปีเท่ากับ 3,000 x 12 = 36,000 บาท
เงินผ่อนตลอดปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่จะได้รับ = [(240,000 – 36,000 – 180,000) ÷ 1,500,000] x 100 = 1.6% ต่อปี
Yield ควรอยู่ที่ระดับไหน
Yield สูงเท่าไหร่ โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนจากการลงทุนก็ยิ่งสูงขึ้นตามไปด้วย และ Yield ที่สูงยังบ่งบอกถึงความเสี่ยงที่น้อยลง โดยนักลงทุนควรเลือกสินทรัพย์ที่ให้อัตรา Yield ที่ควรจะลงทุนต้องมีอัตราผลตอบแทน อยู่ที่ 6-8% หรือเรียกง่าย ๆ ว่าควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2%
สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับอัตรา Yield ในการตัดสินใจลงทุน เพื่อให้การลงทุนคุ้มค่าที่สุด นอกจากนี้ การเลือกบ้านเดี่ยว และ คอนโดที่ตั้งอยู่บนทำเลดี มีมาตรฐานในการออกแบบ ราคาในอนาคตก็มีโอกาสขึ้นได้สูง และสร้างผลตอบแทนมากขึ้นได้ สำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโดและบ้านเดี่ยวที่ตอบโจทย์กับการลงทุนหรือการพักอาศัยเองก็สามารถเข้าไปดูโครงการ สามารถเข้ามาเยี่ยมชมโครงการจาก CP LAND Property ได้เลย
#CPLAND #CPLANDProperty